- Publié le 3/31/2025
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Condition suspensive d'obtention de prêt immobilier : la bonne foi est de rigueur !
Dans le cadre d'un achat immobilier, la clause suspensive d'obtention de crédit immobilier constitue une protection essentielle pour l'acquéreur, qui peut ainsi faire machine arrière après la signature d'un compromis de vente s'il est confronté à des refus de prêt. Une récente décision de la Cour de cassation vient toutefois rappeler l'importance du strict respect des termes de cette condition suspensive par les acheteurs, soulignant la nécessité d'une démarche rigoureuse dans leur recherche de financement.
Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention de prêt dans un compromis de vente ? Définition
La condition suspensive de prêt est un des droits de l'acheteur, qui lui permet de renoncer à la vente, sans pénalités, en cas de refus de prêt opposés par les banques. Intégrée dans la promesse de vente, elle définit précisément les caractéristiques du financement recherché : montant total du prêt, durée de l'emprunt et taux d'intérêt maximal. L'acquéreur dispose alors d'un délai déterminé pour obtenir son accord de prêt auprès d'une banque. A défaut d'obtention de prêt dans le délai fixé et aux conditions prévues, il peut alors, en vertu de la condition suspensive, demander l'annulation de l'avant-contrat de vente sans pénalités (et récupérer l'intégralité de l'acompte ou du dépôt de garantie qu'il a éventuellement versé).
Cette clause suspensive est obligatoire dès lors que l'acheteur souhaite acquérir un bien à usage d'habitation financé par crédit : elle le protège en cas de refus de prêt.
Quelles sont les circonstances dans lesquelles l'acheteur peut évoquer la clause suspensive d'accord de prêt, pour renoncer à une offre d'achat ?
Pour pouvoir faire jouer la condition suspensive, l'acheteur doit donc justifier d'un échec d'obtention de financement bancaire, mais aux conditions précises définies dans l'avant-contrat. Dans un arrêt de juin 2024, la Cour de cassation a ainsi sanctionné un acquéreur qui sollicitait l'annulation d'une promesse de vente pour non obtention de crédit immobilier, alors qu'il avait sollicité des offres de prêt pour des montants différents et des durées supérieures à celles prévues dans la condition suspensive d'obtention. Malgré son recours à un courtier et sa constitution d'un dossier de financement complet, l'acheteur a été jugé responsable de la non-réalisation de la condition suspensive. Les juges ont estimé que même la preuve de frais engagés pour des devis de rénovation ne suffisait pas à démontrer sa bonne foi, l'obligeant à verser une indemnité d'immobilisation de 10 % au vendeur. Cette décision rappelle donc l'importance cruciale du respect scrupuleux des conditions de financement établies dans l'avant-contrat de vente.
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