Que vérifier avant d’acheter dans une copropriété ?

Les différents documents que le vendeur d’un bien en copropriété doit vous remettre pour vous permettre de vous informer

En 2014, la loi ALUR a renforcé le droit à l’information des potentiels acheteurs de logements en copropriété. À cet effet, doivent être joints à tout compromis de vente :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;

• le carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le syndic de copropriété ;

• le diagnostic technique global de l’immeuble ;

• un document attestant du montant des charges et des travaux payés par le vendeur sur les 2 derniers exercices (ainsi que du montant de la part du lot en vente si le syndicat de copropriété dispose d’un fonds de travaux).

De façon générale, il est indispensable que le vendeur informe l’acheteur de la situation d’impayés ou d’endettement de la copropriété.

Les informations relatives à la copropriété à bien contrôler avant d’acheter

• Le montant des charges de copropriété
  Additionnez les charges du budget prévisionnel et les charges exceptionnelles(hors budget) payées au cours des 2 dernières années. Les charges varient souvent d’une copropriété à une autre, en fonction de ce qu’elles incluent : espaces verts, gardiennage, chauffage, etc.

• Les gros travaux votés en assemblée
  Dès l’achat, vous supporterez, en plus des charges, le coût des travaux et des acquisitions précédemment votés. Reportez-vous aux procès-verbaux d’assemblée générale et aux comptes (provision). Un ravalement de façade ou une mise aux normes d’un ascenseur coûtent très cher et peuvent impacter votre budget si vous ne les avez pas anticipés.

• Les gros travaux à prévoir
  Le carnet d’entretien de la copropriété retrace l’historique des équipements et des travaux réalisés. Le diagnostic technique, quant à lui, vous donne des informations sur les travaux non encore votés mais prévisibles. En le consultant, vous connaîtrez l’état de l’immeuble, l’éventuelle vétusté des équipements et les prochaines rénovations ou mises aux normes à prévoir dans votre budget.

• La tenue des comptes de la copropriété
  Au moment de vous pencher sur les comptes de la copropriété, vérifiez notamment le poste « copropriétaires débiteurs ». Si ces derniers sont nombreux, cela signifie que la trésorerie est fragilisée et la copropriété ne pourra peut-être pas faire face aux travaux nécessaires.

• Mais aussi la qualité de vie au sein de la copropriété !
  Visitez scrupuleusement les parties communes dites « cachées » (garage, local poubelle, caves) : cela vous en dira long sur le niveau d’entretien de l’immeuble. Prenez aussi connaissance des conditions de sécurité et d’accessibilité : digicode, interphone, gardien. Dans la mesure du possible, interrogez vos futurs voisins sur l’ambiance et le rythme de vie de la copropriété.
  

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