- Publié le 4/15/2025
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Rétractation après une offre d'achat immobilier : une indemnité peut être due à l'intermédiaire !
En janvier 2025, le tribunal judiciaire de Lille a contraint un acheteur ayant finalement renoncé à son acquisition après une offre d’achat, à indemniser l’agent immobilier pour la perte de ses honoraires. L’occasion de rappeler que, au-delà du délai de rétractation de 10 jours et à moins d’une justification valable, la signature d’un compromis de vente engage tout potentiel acquéreur.
Annulation du compromis de vente et pénalités : que dit le droit ?
Le cas jugé à Lille opposait un acquéreur, qui a conclu un compromis de vente avec le vendeur d’un bien, et l’agence immobilière mandatée par ce dernier et qui devait à cet effet percevoir une commission de 40 000 € une fois la vente conclue. Mais c'est finalement l’acquéreur qui a été condamné à indemniser l'agence immobilière à hauteur de ce montant, dans la mesure où il s'est rétracté en l'absence de toute condition suspensive valable.
Promesse et compromis de vente : l’importance de respecter les conditions de rétractation
La loi prévoit en effet un délai de 10 jours, à compter de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, durant lequel l’acheteur d’un bien immobilier peut se rétracter sans pénalités ni dédommagement. Au-delà, seule la réalisation d’une condition suspensive, notamment en cas de non-obtention de crédit immobilier, ou de survenue d'un cas de force majeure (par exemple un sinistre dans le logement en vente), peut le dispenser de l’obligation d’acquérir celui-ci, là encore sans pénalités.
Quelles indemnités sont dues par l'acheteur en cas d'annulation d'un compromis de vente ?
Dans l’affaire lilloise, l’acquéreur a été condamné à verser à l’agence immobilière 40 000 €, soit le montant de la commission qu’elle n’a pas perçue de la part du vendeur en raison de la non-finalisation de l’achat sans cause valable. Cette décision, qui s’appuie sur la combinaison de deux articles du Code civil, stipule que « un acquéreur qui, par son comportement fautif, fait perdre sa commission à un agent immobilier, peut être tenu responsable sur le fondement de la responsabilité délictuelle. »
Cette indemnité s'ajoute donc à celle due par l'acheteur au vendeur en cas de rétractation non valable : son montant dépend des clauses d'annulation et d'indemnisation prévues dans chaque avant-contrat de vente immobilière et s'élève généralement de 5 à 10 % du prix de vente du bien.
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