Vous revendez votre logement à un prix supérieur à celui que vous aviez payé lors de l’acquisition ? Félicitations, vous réalisez une plus-value sur le bien immobilier ! Celle-ci est soumise à taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans quelques cas d’exonération.
Vous vendez un appartement, une maison ou un terrain, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR : la plus-value du bien immobilier est normalement soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le prix de vente est minoré des frais de cession, qui comprennent les frais de notaire et les droits d’enregistrement, au réel sur justifications, ou sur la base d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
Le prix d’achat est majoré des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, à condition qu’ils aient été réalisés par des professionnels. Les travaux que vous avez effectués vous-même ou les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas compris dans la détermination de la plus-value du bien. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez aussi majorer le prix de 15 %, sans justifier les travaux.
À savoir : il appartient au notaire de calculer le montant de la plus-value immobilière et d’en prélever le montant sur le prix de vente, au jour de la signature de la vente définitive.
L’administration fiscale impose une double taxation : l’une au titre de l’impôt sur le revenu, l’autre, au titre des prélèvements sociaux.
Le régime d’imposition des plus-values des particuliers prévoit un taux d’imposition de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % jusqu’à la sixième année.
Vous profitez d’un abattement pour durée de détention du bien immobilier sur chacun de ces postes, dès la sixième année. La durée de détention est comptabilisée depuis le jour où vous avez acquis le bien, l’avez reçu en donation, ou s’il vous a été attribué dans le cadre d’une succession, au jour du décès.
Durée de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
Moins de 6 ans | / | / |
De 6 à 21 ans | 6 % | 1.65 % |
22ème année révolue | 4 % | 1.60 % |
Après 22 ans | Exonération totale | 9 % |
Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Comme vous le constatez, il faut détenir le bien depuis 22 ans pour être exonéré d’imposition sur la plus-value et 30 ans pour être exonéré d’IR et de prélèvements sociaux.
À savoir : il existe des abattements exceptionnels de 70 ou 85 % pour les biens situés en zone tendue et pour les opérations d’urbanisme et de revitalisation du territoire.
Certaines ventes immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu, comme :
La cession de la résidence principale et de ses dépendances ;
La vente d’une résidence secondaire ou d’un bien en investissement locatif, dès lors que vous affectez le prix de vente à l’achat de la résidence principale dans les 2 ans suivant la cession, et à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédant la vente ;
La vente qui n’excède pas 15 000 € ;
La vente d’un droit de surélévation.
En tant que vendeur, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération de plus-value si :
Vous ne résidez pas en France ;
Vous touchez une pension de vieillesse, et votre revenu fiscal de référence n’excède pas 10 988 € pour la première part du quotient familial ;
Vous vivez dans un établissement accueillant les personnes âgées, et votre revenu fiscal de référence n’excède pas 25 839 € pour la première part.
Vous aviez financé l’achat avec un prêt immobilier ? Son remboursement anticipé entraînera sans doute le paiement de pénalités, mais sera sans incidence sur votre assurance de prêt. Elle sera résiliée au jour de la cession, sans frais supplémentaires.