Frais d’acquisition d’un achat immobilier : quel budget complet prévoir ?

Comment calculer le coût d’acquisition d’un bien immobilier ? Quels sont les frais à bien distinguer ?

« Frais de notaire » ou « frais d’acquisition » : des charges obligatoires en cas d'achat d'une maison ou d'un appartement

Sans surprise, ces frais qu'on appelle couramment "frais de notaire" par abus de langage, constituent bien souvent le deuxième poste budgétaire d’un achat immobilier, après le bien lui-même. En effet, ces frais d’acquisition sont obligatoirement dus par l’acheteur d’un bien immobilier. Ils se composent d’impôts et de taxes reversés au Trésor public, ainsi que de la rémunération du notaire : retrouvez leur détail un peu plus bas dans ce guide.

Frais d’agence et frais de notaire : deux notions à ne pas confondre

On parle de frais d’agence pour désigner les honoraires perçus par une agence immobilière dans le cadre de son mandat de vente immobilière.

Ces honoraires sont généralement compris entre 3 % et 10 % du prix de vente * d’un bien. Ils peuvent parfois être facturés par un notaire, lorsque celui-ci a reçu un mandat de vente au même titre qu’un agent immobilier : le cas échéant, ces honoraires fixés librement s’ajoutent aux « frais de notaires » stricto sensu.

Acheter une maison ou un appartement : des frais annexes à prévoir

Aux frais de notaire et aux frais d’agence s’ajoutent d’autres charges à prévoir en cas d’achat immobilier. Il convient notamment d’intégrer à votre budget global des frais d’acquisition tels que, le cas échéant :

• le coût du crédit immobilier,

• les charges de copropriété ;

• la taxe foncière ;

• les éventuels frais de déménagement ;

• les travaux à prévoir pour certains achats dans l’ancien (travaux de rénovation, d’isolation, de mise aux normes, etc.).

Décomposition des frais de notaire : combien coûte un notaire et comment calculer au plus près le prix d'acquisition d'un bien ?

1. Les droits de mutation à titre onéreux : droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière

Les frais de notaire à régler se composent en grande majorité de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par les collectivités. Ces impôts et taxes, dus par l’acheteur, comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (TFP).

Exigibles dès la signature de l’acte de vente, et reversés au Trésor public par le notaire, ces droits de mutation varient selon le département de localisation et l’ancienneté du bien. Ils s’élèvent généralement de :

• de 5,09 % à 5,81 % du prix des bien en cas d’achat dans l’ancien * ;

• à 0,71 % en cas d’achat dans le neuf ou en VEFA auprès de professionnels : en revanche, dans ce cas, l’achat est aussi soumis à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions relevant de taux réduits) *.

Enfin, une taxe de 0,1%, correspondant au paiement de la contribution de sécurité immobilière, vient s’ajouter (identique dans tous les départements et pour tous les biens) *.

2. Les frais et débours du notaire

Le montant des « frais de notaire » ou « frais d’acquisition » se compose aussi de frais et de débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour mener la vente à son terme : consultation du cadastre, rémunération d’experts, frais de photocopie ou d’affranchissement, etc.

Par conséquent, les frais et débours ne sont pas fixes et dépendent des prestations effectivement réalisées par l’étude notariale.

3. L’émolument : la rémunération du notaire

Les émoluments perçus par le notaire au titre du service notarial font l’objet d’une réglementation. Ils sont calculés en fonction des tranches du prix de la transaction, de 3,87 % pour la tranche de 0 à 6 500 € à 0,799 % pour la tranche supérieure à 60 000 € *. 

Frais d’acquisition immobilière : simulation de frais de notaire

Simulation de frais de notaire pour un achat de 100 000 euros dans l'ancien

Exemple : pour l’achat d’un bien ancien de 100 000 euros situé dans le département du Rhône, les frais de notaire s’élèvent généralement à environ 9000 euros (impôts et taxes, émoluments, débours estimés, hors frais de garantie hypothécaire)*.

Simulation de frais de notaire pour un achat de 400 000 euros  dans le neuf

Exemple : pour l’achat d’un bien neuf de 400 000 HT euros situé dans le département de la Gironde, les frais de notaire s’élèvent généralement à environ 10 000 euros (impôts et taxes, émoluments,  débours estimés, hors frais de garantie hypothécaire, et hors TVA)*.

*Selon les barèmes en vigueur ou les montants estimatifs au 1er février 2025.