Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement désigne le ratio entre vos revenus et vos charges de crédit. C’est un chiffre exprimé en pourcentage, qui permet de mesurer la part de vos dettes, par rapport à vos ressources.

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, le taux d’endettement est un élément crucial pour les banques. Ce chiffre détermine en effet votre capacité d’emprunt et permet au banquier d’estimer son niveau de risque. S’il juge que votre taux d’endettement reste raisonnable malgré la souscription du crédit immobilier demandé, vous aurez alors toutes les chances de le décrocher.

Calcul du taux d’endettement : le seuil des 35 % maximum

Le calcul du taux d’endettement est donc essentiel si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. D’ailleurs, dans l’idéal, ces estimations doivent être réalisées avant de vous rendre chez le banquier. Ainsi, vous pourrez en déduire votre capacité d’emprunt et vous tourner vers les biens immobiliers adaptés à votre budget. De quoi limiter les risques de refus de la part des banques et maximiser vos chances de concrétiser votre projet.

Sachez que depuis 2022, le taux d’endettement ne peut être supérieur à 35 %, sauf cas exceptionnel. Les autorités financières (Haut Conseil de Sécurité Financière) estiment en effet qu’au-delà, les emprunteurs peuvent rencontrer des difficultés à rembourser leurs échéances de prêt. Par conséquent, les dossiers présentant un taux d’endettement supérieur à ce ratio sont généralement refusés.

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d’endettement, vous devrez d’une part faire la somme de vos revenus (salaires, allocations versées régulièrement…) et de l’autre additionner vos charges totales de crédit (crédits déjà en cours et nouveau crédit demandé : crédits à la consommation, crédits auto, crédits immobiliers, etc.) : vous devez aussi inclure à ses charges les éventuelles pensions alimentaires à verser… Le total des charges, nouvelle mensualité de crédit comprise, ne devra pas être supérieur à 35% de vos revenus.

Notez que les banques ne prennent pas en compte les dépenses courantes de l’emprunteur dans le taux d’endettement : celles-ci sont considérées comme pouvant être honorées dans le reste à vivre de l’emprunteur, autrement dit le montant disponible chaque mois une fois toutes les charges de crédit payées.

Taux d’endettement : exemples de calcul

Pour mieux comprendre la notion de taux d’endettement, prenons deux exemples de cas.

1. Clara et Martin vivent près de Toulouse. Leurs revenus nets s’élèvent au total à 4 200 €. Pour s’acheter un appartement qui constituera leur résidence principale, ils souhaitent emprunter 200 000 € à leur banque. Ils ont précédemment souscrit un crédit auto qu'ils remboursent à hauteur de 150 € par mois. En utilisant un comparateur en ligne, le couple estime que les mensualités de leur futur crédit immobilier seraient de 1 068 € par mois. Sur cette base, leur taux d’endettement est alors calculé ainsi : (150 + 1068) /4200 = 0,29 soit 29 %. Dans ce cas, le taux d’endettement du couple est inférieur à 35 % et le dossier de financement a donc toutes les chances d’être accepté.

2. Mathilde et Jean vivent près de Strasbourg. Le couple qui dispose de 4 000 € de revenus mensuels voudrait emprunter 300 000 € afin de financer l’achat d’un logement qui constituerait leur résidence principale. Ils ont précédemment souscrit un crédit à la consommation, qu’ils remboursent à hauteur de 200 € chaque mois. En utilisant un simulateur en ligne, le couple estime que la future mensualité du crédit serait de 1 495 € par mois. Le calcul de leur taux d’endettement s’effectue donc comme suit : (200 + 1495) /4 000 = 0,42 soit 42 %. Dans ce cas, l’endettement du couple est très supérieur à 35 %. Les chances d’obtenir un accord de prêt dans ces conditions sont donc faibles.

Taux d’endettement supérieur à 35 % :
que faire ?

Vous souhaitez emprunter pour acheter un bien immobilier, mais votre taux d’endettement est supérieur à 35 % ? Premier bon réflexe pour que tous les voyants passent au vert : rembourser par anticipation vos crédits auto ou à la consommation en cours. Cette action va mathématiquement accroître votre capacité d’emprunt et pourra peut-être vous faire passer en dessous de la barre des 35 % d’endettement.

Autre solution envisageable : négocier le prix du bien immobilier qui a retenu votre attention. Dans certains cas, la marge de négociation est parfois importante, surtout si le bien est depuis assez longtemps sur le marché… Sachez que vous pouvez aussi négocier les frais d’agence ou encore, les frais de dossier bancaires. Pour bénéficier du meilleur taux d’intérêt possible et réduire ainsi le coût global du crédit, vous pouvez également confier votre dossier de financement à un courtier. Ce professionnel présentera votre dossier aux banques qui recherchent votre profil à l’instant T et maximisera ainsi vos chances de déboucher sur un accord de prêt.

Enfin, pour économiser sur le coût du crédit, vous avez la possibilité d’opter pour la délégation d’assurance de prêt immobilier. Changer d’assurance de prêt vous permet potentiellement de réaliser des milliers d’euros d’économies sur la durée totale du crédit, en fonction de votre profil. C’est une solution envisageable à tout moment, à la souscription du crédit mais aussi au cours de sa vie grâce au droit au changement d’assurance emprunteur.