Tout savoir sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

C'est quoi les DMTO ? Définition 

Aussi appelés « impôt sur la mutation », les DMTO ou droits de mutation à titre onéreux correspondent aux taxes et impôts qui s’appliquent lors de la vente d’un bien immobilier et qui sont dus par l'acquéreur au moment de la signature de l’acte définitif de vente d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou encore, d’un local. 

Les sommes collectées par le notaire sont reversées aux services fiscaux, puis partagées entre les départements, les communes et l’État. Aujourd’hui, les DMTO constituent une source de revenus importante pour les collectivités locales, en particulier depuis la suppression de la taxe d’habitation.

Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière (TPF) : des droits de mutation qui constituent une grande partie des "frais de notaire"

Les DMTO se composent des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (TPF). Deux impôts de nature différente et ayant chacun leur propre finalité. Les droits d’enregistrement permettent de porter à la connaissance des tiers la transaction immobilière. La taxe de publicité foncière correspond quant à elle à des frais d’assiette et de recouvrement. Ces deux droits sont collectés par le notaire au moment de la vente, et composent en très grande partie ce qu'on appelle couramment les "frais de notaire".

Comment calculer des frais de mutation dus lors d'une transaction immobilière ?

Au total (droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière), le montant des droits de mutation à devoir dépend de taux qui s’appliquent sur le prix de vente, en fonction de la nature du bien (neuf ou ancien). 

En cas d'achat d'un bien immobilier ancien, ces taux s'élèvent* :

• de 3,80 % à 4,5 % selon les départements, pour la taxe départementale (voire jusqu'à 5 %, de 2025 à 2028, en vertu d'une mesure temporaire de la loi de finance 2025. Plus de détails un peu plus bas dans ce guide) ;

• à 1,20 % pour la taxe communale ;

• à 2,37 % pour les frais s'assiette et de recouvrement revenant à l'État. 

Dans le cas d'une transaction immobilière dans le neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), et dès lors que l'achat est réalisé auprès d'un vendeur professionnel, le montant des droits de mutation est réduit : le taux global des DMTO appliqué au prix de vente s'élève alors à environ 0,71 %*. Une mesure qui réduit drastiquement le montant des frais de notaire et qui vise à dynamiser le secteur de la construction.

Certains acheteurs peuvent également bénéficier d’une exonération totale ou partielle de droits de mutation. Notamment dans le cadre d’un abattement familial (succession, donation), d’une première acquisition (sous conditions de revenus), ou encore de démembrement de propriété. Des exonérations sont également accessibles dans le cadre de programmes sociaux ou de dispositifs fiscaux qui encouragent l’accession à la propriété.

Une augmentation de la taxe départementale de mutation sur la période 2025-2028 ?

À compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, la loi de finances pour 2025 autorise en effet chaque département à voter l'augmentation temporaire de son taux de DMTO : il pourra être porté jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant. Selon la FNAIM, cette mesure d'augmentation des droits de mutation équivaut à un surcoût d'environ 1 500 € pour l'achat d'un bien immobilier de 300 000 €*. Cette hausse - qui est devrait être temporaire - va donc alourdir le budget des futurs acquéreurs et doit être prise en compte dans leur budget. Seules exceptions : les acheteurs de logements neufs, et les primo-accédants pour qui la hausse ne devrait s’appliquer qu’à la fraction de l’achat supérieure ou égale à 250 000€ (si l’achat concerne leur résidence principale).

Tout comprendre des DMTO : questions et réponses

Impôt sur la mutation et frais de notaire : quelle différence ?

Les droits de mutation (droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière) font partie des frais d'acquisition pour un achat immobilier, appelé couramment "frais de notaire", mais ces derniers sont aussi constitués d’autres frais tels que les émoluments du notaire, ou les coûts liés aux formalités juridiques nécessaires à la transaction (débours). Cependant, en pratique, les DMTO représentent la plus grande partie des coûts d’acquisition ou frais de notaire. Ils doivent être payés le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le versement de cette somme contribue à valider officiellement la transaction effectuée.

Qui paie les DMTO ?

Les droits de mutation à titre onéreux sont à payer par l'acheteur, lors de l’achat du nouveau logement. Ils sont versés au notaire lors de la signature de l’acte de vente définitif. Le notaire se charge, ensuite, de distribuer l’argent collecté au Trésor public.

Quelle différence entre mutation à titre onéreux et mutation à titre gratuit ?

Par définition, une acquisition à titre onéreux suppose le transfert de propriété d'un bien immobilier en contrepartie du paiement d'un prix par l'acquéreur. En revanche, dans le cadre  d'une acquisition à titre gratuit, tel qu’un legs ou un don, la propriété est cédée sans contrepartie financière : elle ne relève donc pas des DMTO mais d'une fiscalité particulière ayant ses propres règles de calcul, d'abattements et d'exonérations.

Dans quels départements le montant des frais de mutation est augmenté ?

En vertu du projet de loi de finances 2025, les départements seront en effet libre de décider de mettre au vote l'augmentation du taux de leur part départementale de DMTO, sans pouvoir dépasser le maximum légal de 5 %*. Les votes des budgets locaux doivent avoir lieu avant le 15 avril de chaque année. C'est donc à cette période que les candidats à l'achat immobilier connaîtront, tous les ans, le taux de la part départementale de DMTO auquel leur achat immobilier sera soumis. 

*Selon les barèmes en vigueur ou les estimations au 1er février 2025.