Qu’est-ce que le prêt amortissable pour votre projet immobilier ?

Le fonctionnement du prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt immobilier le plus fréquent en France. Il est également communément appelé prêt classique.  Il est dit amortissable, car le remboursement du capital s’étale sur plusieurs années (de 5 à 25 ans, avec une moyenne nationale d’environ 20 ans). Il est important de bien comprendre les différences entre le crédit amortissable et le prêt in fine. En effet, le prêt in fine prévoit le remboursement du capital en une fois, à l’ultime échéance.

Dans le cadre d’un prêt amortissable, le remboursement des sommes empruntées s’effectue par des mensualités comportant une fraction de capital et une fraction d’intérêts d’emprunt. Ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû et sont donc dégressifs. Pendant le premier tiers de votre crédit amortissable, vous remboursez essentiellement des intérêts (établis à la signature du contrat de prêt) et peu de capital, la situation s’inversant ensuite. Le détail du coût des mensualités du prêt amortissable est fixé par le tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier.

Le taux d’emprunt d’un prêt amortissable peut se décliner en deux types : le tauxfixe ou le taux variable. Dans le premier cas, vous connaissez à l’avance le montant des mensualités, qui demeurent inchangées pendant toute la durée du prêt. Avec un taux variable, les mensualités du prêt amortissable sont révisées à chaque échéance prévue par le contrat, généralement une fois par an. Aujourd’hui, le taux variable a quasiment disparu des offres bancaires.

Les conditions pour obtenir un crédit amortissable

Avant de vous accorder un prêt amortissable, la banque étudiera votre dossier d’emprunteur en fonction des critères suivants :

• Votre taux d’endettement : désignant le poids de vos charges par rapport à vos revenus disponibles, il ne doit pas excéder 35 %(2). Cumulé avec la durée de remboursement, il aura une influence sur le montant maximal que vous pourrez emprunter pour votre crédit immobilier (capacité d’emprunt).

• Votre apport personnel : d’au minimum 10 % du montant de l’acquisition, il sert à financer les frais annexes au crédit amortissable, dont les frais de notaire.

• La stabilité de votre situation professionnelle : s’il n’est pas impossible d’obtenir un prêt amortissable lorsque l’on est indépendant, en CDD ou en intérim, les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires sont davantage appréciés des banques et se voient ainsi proposer un taux d’emprunt plus compétitif.

• Votre capacité à bien gérer vos comptes : les établissements prêteurs réclament les relevés des comptes bancaires des trois mois précédant la demande de prêt amortissable, pour vérifier si vous avez été ou non à découvert. Bien entendu, ils préfèrent les fourmis aux cigales !

Cumuler un prêt amortissable et un prêt à taux zéro, c’est possible

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, votre conseiller bancaire vous proposera certainement d'allier le crédit amortissable et le prêt à taux zéro (PTZ) si vous y êtes éligible. Dans la mesure où le prêt à taux zéro n’est pas soumis aux intérêts (vous rembourserez seulement le capital) et qu’il ne peut financer à lui seul un projet immobilier, cumuler un prêt amortissable et un prêt à taux zéro peut avoir pour effet d’augmenter votre capacité d’emprunt. 

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire qui vous prodiguera des conseils avisés en fonction de projet immobilier.

Différences entre crédit amortissable et crédit renouvelable 

La principale différence entre le prêt amortissable, dit "classique”, et le crédit renouvelable se trouve notamment dans le type de bien que l’emprunt peut financer. En effet, il n’est pas possible de financer un projet immobilier avec un crédit renouvelable, ce dernier étant considéré comme un crédit à la consommation. Avec un taux d’intérêt variable et révisable, le crédit renouvelable est de nature à augmenter le risque de surendettement contrairement au prêt amortissable qui, quant à lui, possède un taux d’intérêt fixe et déterminé à l’avance.

Tout comme pour le crédit amortissable, une assurance emprunteur peut-être souscrite pour un crédit renouvelable.

L’assurance de prêt, indispensable garantie pour le remboursement du crédit

La banque conditionne l’octroi d’un prêt amortissable à la souscription d’une assurance emprunteur, qui doit vous couvrir au minimum contre le risque décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Celle-ci se substitue à vous pour le remboursement du capital restant dû ou des mensualités dans le cas où l’un des risques prévus au contrat se réalise. Si la banque s’assure ainsi le remboursement du capital prêté, ces garanties constituent aussi une protection pour vos proches et vous.

Pour disposer d’une couverture encore plus protectrice, des garanties supplémentaires peuvent être ajoutées au contrat contre l’invalidité permanente partielle (IPP), l’invalidité permanente totale (IPT), l’incapacité temporaire de travail (ITT) ou la perte d’emploi.

Pour bien choisir votre assurance de prêt amortissable, étudiez les exclusions de garantie (par exemple, si vous exercez un métier ou une activité sportive « à risques »), le délai de carence ou le délai de franchise des garanties.

Vous venez de comparer plusieurs offres d’assurance de prêt immobilier et vous trouvez un contrat plus adapté ailleurs ? Vous pouvez résilier et changer votre assurance de prêt à tout moment, sans frais, ni préavis, ni pénalité grâce à la loi Lemoine, si votre nouveau contrat présente un niveau de couverture au moins équivalent à celui de l’assurance proposée par votre banque.