Acheter un bien immobilier à deux est une des étapes charnières dans la vie d’un couple. Si vous êtes mariés, pacsés ou bien en concubinage, les conditions sont les mêmes pour souscrire un crédit immobilier. En général, les deux co-emprunteurs décident de souscrire un seul et même prêt dont ils sont co-responsables du remboursement. Toutefois, il est également possible de contracter deux prêts séparés pour financer le bien. Est-ce une solution de crédit réellement avantageuse ? Quelles sont les alternatives possibles ? On fait le point.
En cas de concubinage, vous pouvez choisir de contracter un crédit immobilier individuel chacun. Cette approche est parfois appelée "prêt immobilier en deux tranches" ou "prêt cloisonné".
Dans ce scénario, vous et votre concubin(e) contractez deux prêts distincts à hauteur de votre capacité d’endettement, plutôt qu'un seul prêt global. Cette manière d’emprunter comporte deux avantages majeurs :
Emprunter à hauteur de vos capacités : vous pouvez négocier des conditions de prêt individuelles en fonction de votre situation financière respective, notamment des taux d'intérêt, des durées de remboursement et des modalités spécifiques.
Protéger vos patrimoines respectifs, en cas de défaillance de l’un d’entre vous ou bien de séparation, ce qui représente un avantage notable si vous n’êtes pas certain(e) de pouvoir vous engager sur le long terme.
Cependant, ce type de montage financier peut également présenter des inconvénients, tels que des coûts supplémentaires liés à la souscription de deux prêts distincts et une complexité accrue dans la gestion financière.
Par ailleurs, vous pouvez avoir moins de pouvoir de négociation par rapport à un emprunt commun, où un montant global plus élevé pourrait potentiellement donner plus de poids dans la négociation des termes.
De plus, toutes les banques et les établissements de crédit ne proposent pas la possibilité de contracter deux prêts séparés pour un même bien immobilier.
Si vous souhaitez contracter deux prêts séparés sans être co-emprunteurs et en n’étant pas mariés ou pacsés, voici quelques alternatives à considérer :
Achats en tontine : la tontine est une forme de copropriété où chaque co-acquéreur finance sa part de l'achat sans recourir à un prêt commun. Cependant, en cas de décès d'un co-acquéreur, sa part est répartie entre les survivants sans passer par la succession.
Société Civile Immobilière (SCI) : les co-acquéreurs peuvent créer une SCI pour détenir la propriété. Chaque membre de la SCI peut financer sa part de l'achat à travers des prêts individuels. Cependant, la SCI pourrait emprunter en son nom propre pour financer une partie de l'achat.
Acheter en indivision : l'achat en indivision est une option courante lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. L'indivision permet à chaque co-indivisaire (co-propriétaire) de détenir une part définie du bien, et chacun est libre de financer sa part comme il le souhaite, que ce soit avec des fonds propres, un prêt immobilier ou une combinaison des deux.
En cas de décès d'un des emprunteurs, qu’advient-il des prêts séparés ? Tout dépend du cas de figure auquel vous correspondez :
Si l’un des deux conjoints emprunteurs décède, les parts reviennent aux héritiers présumés, sauf existence d’une clause d’agrément refusant l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. S’il y a démembrement croisé de propriété, l'emprunteur survivant peut prétendre à l’usufruit des parts du conjoint décédé.
En cas de décès d'un co-acquéreur dans une tontine, la part du défunt est automatiquement transférée au conjoint survivant sans passer par la succession. Cela permet une transmission rapide et simplifiée du bien.
En cas de décès d'un co-indivisaire, sa part dans le bien peut être transmise à ses héritiers conformément aux règles de succession en vigueur. Les héritiers peuvent choisir de vendre la part du défunt à d'autres co-indivisaires ou à des tiers.
Les co-indivisaires survivants peuvent avoir un droit de préemption, leur permettant d'acheter la part du défunt avant qu'elle ne soit proposée à d'autres acquéreurs.
Si faire deux prêts séparés pour un bien est possible, co-emprunter est bien plus simple, que vous soyez en concubinage, mariés ou pacsés.
En co-empruntant, vous bénéficiez d’une capacité d'emprunt accrue grâce à la combinaison des revenus et des cotes de crédit des deux emprunteurs.
De plus, cela permet de partager la charge financière, rendant votre achat immobilier bien plus abordable ! Il est également possible d'obtenir de meilleures conditions si l'un des emprunteurs a une cote de crédit plus élevée…
Bien sûr, le co-emprunt implique que vous êtes conjointement responsables du remboursement du prêt, et toute difficulté financière d'un côté peut affecter l'autre.
En cas de séparation, vous demeurez chacun responsable du remboursement du prêt mais plusieurs solutions sont possibles :
la vente du bien immobilier (avec répartition de la somme obtenue) ;
le rachat de soulte (si l’un d’entre vous souhaite conserver le bien) ;
En cas de décès de l’un des deux co-emprunteurs, l’assurance de prêt prend en charge sa quote-part, selon les conditions prévues dans le contrat souscrit.