Être co-emprunteur avec ses parents : quelles solutions ?

Devenir co-emprunteur avec ses parents

Acheter avec ses parents est loin d’être un montage financier commun. Pourtant, il s’agit sans doute du meilleur moyen d’acquérir une maison ou un appartement lorsque son profil emprunteur n’est pas suffisamment solide pour les banques. Devenir co-emprunteur avec ses parents, c’est possible, notamment en ayant recours à l’achat en indivision, au démembrement ou encore même à la création d’une SCI familiale.

Acheter en indivision avec ses parents

L’achat immobilier en indivision est la solution la plus courante pour co-emprunter avec ses parents. Grâce à ce régime, chacun des co-emprunteurs devient propriétaire du bien immobilier à la hauteur du pourcentage d’apport financier injecté dans l’acquisition.

Par exemple, si vos parents financent 50% du bien, alors ils bénéficient de 50% de la propriété et de la gestion courante de celui-ci. Cela signifie également que vous et vos parents êtes solidaires du paiement des frais fiscaux et des charges d’entretien de la maison ou de l’appartement.

Bien que le co-emprunt en indivision comporte des avantages, gardez à l’esprit que des complications peuvent survenir entre les copropriétaires, notamment concernant la gestion du bien au quotidien. Il est toutefois possible de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes en établissant une convention d’indivision chez le notaire.

A terme, vos parents peuvent très bien décider de vous céder ou vous revendre leur part de capital détenu pour faire de vous l’unique propriétaire. Nous attirons votre attention sur le fait que devenir co-emprunteur en indivision est une solution intéressante à court terme mais peut devenir plus compliqué en cas de querelles familiales.

Côté assurance de prêt, les quotités doivent être réparties selon le niveau de risque de chaque co-emprunteur.

Acheter en démembrement

Une autre solution pour acheter un bien en commun avec ses parents consiste à procéder à l’achat en démembrement. Dans ce cas-là, vos parents deviennent acquéreurs de l’usufruit du bien tandis que vous en détenez la nue-propriété :

• Usufruit du bien (usus et fructus) : ce droit permet d’utiliser le bien (y habiter ou le mettre en location) en revanche pas de le vendre. L'usufruitier a pour mission de régler les taxes afférentes au bien et de l’entretenir. Les réparations les plus importantes restent à la charge du nu-propriétaire, sauf en cas de défaut d'entretien par l'usufruitier.

• Nue-propriété (abusus) : la nue-propriété ne permet pas d’occuper le logement ni de le mettre en location mais elle octroie cependant la possibilité de le vendre. Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien et en acquiert l’usufruit à son tour.

En définitive, même si vos parents décident de conserver la jouissance du logement, ils peuvent tout à fait décider de vous le laisser à disposition contre loyers ou non. En contrepartie, il vous incombe uniquement de vous acquitter des charges courantes du bien.

Créer une SCI Familiale

Être co-emprunteur avec ses parents est envisageable grâce à la SCI familiale.

Ce montage consiste à créer une société civile immobilière avec vos parents pour acquérir un bien ensemble. Grâce à ce statut, le bien immobilier acheté ne vous appartient pas individuellement mais constitue la propriété de la SCI.

En effet, vous et vos parents êtes associés et ne détenez que les parts sociales de la société créée. De fait, si l’un des membres de la SCI désire partir, il doit céder ses parts à un individu déjà membre ou à une personne tierce extérieure.

Pour créer une SCI familiale, il vous incombe de :

• choisir un siège social  ;

• définir les statuts des membres et désigner le ou les gérants ;

• choisir un régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés)

Par ailleurs, vous devrez vous acquitter d'environ 200 à 300€ pour les frais de création, voire 1500 à 2500€ si vous sollicitez les services d’un avocat ou d’un notaire pour vous aider.

Bien que l’acquisition en SCI avec vos parents facilite l’obtention d’un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous devez remplir plusieurs obligations, comme la souscription d’une assurance emprunteur SCI pour couvrir votre prêt et gérer les quotités.

Recourir au don ou au prêt familial

Dans le cas d’un don familial, il ne s’agit pas tout à fait d’être co-emprunteur avec vos parents mais d’accepter un apport de leur part pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Néanmoins, ce mode de financement demeure très encadré par la loi : chacun de vos parents à la possibilité de vous faire don de 100 000€ tous les 15 ans sans s’acquitter de frais de donations.

Autrement, il est aussi envisageable d’avoir recours au prêt familial plutôt que de vous tourner vers une banque. Dans ce cas-là, il est préférable de faire appel à un notaire pour fixer le montant, le délai et le taux d’intérêt dudit emprunt à vos parents.

Devenir co-emprunteur avec ses parents sans être co-acquéreur

Enfin, contrairement à la croyance populaire, devenir co-emprunteur sans être co-acquéreur est possible.

Si ce type de montage financier n’est pas très courant, rien ne vous interdit légalement de souscrire un crédit avec vos parents mais de ne pas les désigner comme propriétaires du logement une fois le remboursement du prêt terminé.

De fait, seuls les acheteurs inscrits sur l’acte notarié sont considérés comme propriétaires du bien et rien ne vous contraint - avec leur accord, bien sûr - à les inscrire comme tels.

Attention, car il s’agit pour eux d’une décision encore plus engageante que le fait de se porter caution solidaire pour leur enfant.

Si vous rencontrez des difficultés pour concrétiser ce montage, il vous appartient de rediriger vos interlocuteurs auprès d’un CRIDON (Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariale) pour qu’il puisse confirmer votre bon droit.

Nous rappelons que l’assurance emprunteur demeure systématiquement demandée par les banques, même avec ce mode de financement.

Besoin d'une assurance de prêt : faites le calcul !