Vous recherchez le bien immobilier idéal ou vous l’avez déjà trouvé ? Reste à obtenir le prêt qui permet de l’acquérir ! Pour emprunter 300 000 euros, il est indispensable de percevoir des revenus suffisants mais aussi de présenter des garanties conformes aux exigences des banques, notamment en termes de taux d’endettement ou encore d’apport personnel. Le montant de l’assurance emprunteur est également à prendre en compte. Alors, quel salaire pour emprunter 300 000 euros ? Découvrez ici les éléments à intégrer dans vos calculs.
Lorsqu’ils étudient le dossier d’un emprunteur, les établissements bancaires tiennent compte de ses revenus afin d’estimer sa capacité d’emprunt. Celle-ci désigne le montant qu’un acheteur peut emprunter en fonction de ses revenus. Connaître sa capacité d’emprunt permet donc d’avoir une première idée de budget au moment de se lancer dans un projet immobilier.
Qu’il s’agisse d’emprunter 300 000 euros ou un montant moindre, les revenus inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt sont toujours les mêmes, à savoir :
le salaire de l’emprunteur ou des co-emprunteurs lorsque les acheteurs ont le statut de salarié, à condition qu’ils ne soient plus en période d’essai ;
les primes régulières (de type « 13e mois ») ;
les revenus non salariés quand les emprunteurs sont indépendants, exercent une profession libérale ou sont chefs d’entreprise ;
le montant de la retraite pour les emprunteurs qui ne sont plus en activité ;
les éventuels revenus locatifs pour les acheteurs qui perçoivent des loyers ;
les éventuels revenus financiers, les rentes et les pensions.
Les pensions alimentaires, tout comme les allocations familiales, n’intègrent le calcul des banques que si elles sont perçues pendant la majeure partie de la durée du prêt.
Enfin, il est aujourd’hui difficile d’emprunter 300 000 euros sans avoir un apport personnel. En effet, la plupart des banques ne financent que le bien immobilier lui-même, mais pas les frais annexes tels que frais de dossier ou frais de notaire. Ceux-ci représentent environ 10 % du prix du bien, que les emprunteurs devront verser au moment de la signature. Pour un prêt de 300 000 euros, cela représente donc un apport personnel minimum de 30 000 euros.
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Si la question « quel salaire pour emprunter 300 000 euros » appelle différentes réponses selon le type de bien, la durée du prêt ou encore le profil de l’emprunteur, une simulation en ligne de crédit immobilier permet de se faire une première idée en seulement quelques minutes. En répondant à une série de questions, vous en saurez plus sur la faisabilité de votre projet immobilier et son financement.
Afin de s’assurer qu’un emprunteur est en mesure de rembourser le montant de son crédit, les banques s’appuient sur un indicateur précis : le taux d’endettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe un taux d’endettement de 35 % maximum, et ce afin d’éviter les situations de surendettement.
Cela signifie que les mensualités de l’acheteur (tous crédits confondus) ne doivent pas dépasser 35 % de ses revenus. Pour un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, la mensualité maximale envisageable dépendra directement de cette capacité d’endettement.
Quel salaire pour emprunter 300 000 € dans les conditions actuelles ? Une chose est sûre : plus ses revenus sont élevés, plus la capacité d’endettement d’un acquéreur est grande.
Celle-ci est estimée grâce à un calcul simple. Il faut diviser le montant des charges fixes mensuelles (crédits en cours, pension alimentaire versée, etc.) par les revenus mensuels (salaire(s) ou autre(s) rémunération(s), revenus locatifs, etc.). Le chiffre obtenu est ensuite multiplié par 100.
Exemple pour un couple qui perçoit 4 500 € de salaire, estime ses futures mensualités de prêt immobilier à 1 200 € et rembourse chaque mois 200 € de crédit à la consommation :
(1400 / 4500) x 100 = 31,11 %.
Son taux d’endettement, d’un peu plus de 31 %, est donc conforme aux exigences des banques.
Avec un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, la mensualité maximale s’estime sur la base du taux d’endettement limite fixé par les banques, soit 35 %. Le calcul consiste alors à multiplier les revenus mensuels par 0,35, et à déduire du résultat obtenu les charges fixes.
Même exemple que le précédent, d’un couple percevant 4 500 € de salaire et remboursant 200 € de crédit à la consommation chaque mois :
(4500 x 0,35) – 200 = 1 240
Les mensualités de crédit immobilier de ce couple d’emprunteurs ne pourront donc pas excéder 1 240 €.
Outre le taux d’endettement, les banques s’intéressent à d’autres critères avant d’accorder un crédit à de futurs acquéreurs. L’un d’eux est le « reste à vivre », qui correspond à l’argent disponible une fois l’ensemble des charges fixes déduites des revenus.
C’est, autrement dit, la différence entre les revenus et les charges (mensualités du crédit, impôts, factures d’électricité et de téléphonie, frais de transport ou encore les différentes assurances).
Ce « reste à vivre » est essentiel, car il vient couvrir les achats du quotidien, que ce soit l’alimentation, l’hygiène, l’habillement et les loisirs. C’est aussi ce reste à vivre qui permet de constituer une épargne dite « de précaution », pour faire face aux aléas de la vie ou financer un futur projet (voiture, voyage, etc.).
Avec l’estimation du reste à vivre, la banque s’assure donc que le crédit immobilier souhaité est compatible avec le budget mensuel de l’emprunteur.
Dans le cadre d’un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, la mensualité peut également varier en fonction du montant de l’assurance de prêt. On estime que cette assurance peut représenter jusqu’à 30 ou 35 % du coût total d’un crédit immobilier.
Heureusement, la délégation d’assurance, qui permet de souscrire son assurance de prêt auprès de la compagnie de son choix, permet de réaliser des économies souvent substantielles en fonction des profils d’emprunteurs.
Un droit en vigueur depuis 2010, auquel s’ajoute depuis 2022 le droit au changement d’assurance de prêt en cours de crédit, à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat choisir présente un niveau de garantie au moins équivalent à celui exigé par l’établissement prêteur.
