Quel salaire pour emprunter
400 000 euros ?

Emprunter 400 000 euros : ce qu’il faut savoir

Convaincre les banques de vous laisser emprunter 400 000 euros, repose en effet avant tout sur votre salaire, dont dépendent vos capacités de remboursement et votre niveau maximum d’endettement.

Pour que votre demande de prêt soit acceptée, votre taux d’endettement doit être inférieur à 35% des revenus de votre ménage. Un seuil maximal fixé par le HSCF (Haut conseil à la sécurité financière), depuis janvier 2022.

Pour calculer votre niveau plafond d’endettement, vous devez additionner vos revenus (salaires, pensions alimentaires perçues, allocations familiales…) et en déduire vos charges de crédit cumulées (nouvelle mensualité du crédit immobilier, prêt auto ou à la consommation, mais aussi pensions alimentaires à verser…).

Le taux d’endettement est ensuite obtenu en divisant le total des charges par le total des revenus, le tout, multiplié par 100.

Vous souhaitez emprunter 400 000 euros ? Assurez-vous que cette somme tient bien compte de tous les frais liés à votre achat immobilier. Votre enveloppe budgétaire doit absolument comprendre les frais de notaire et, si vous avez fait appel à un professionnel pour la recherche du logement, les frais d’agence immobilière.

Par exemple, pour un bien ancien acheté 350 000 €, comptez en plus 7 à 8 % du prix de vente pour les frais de notaire (soit dans notre exemple entre 24 500 à 28 000 €). S’ajoutent ensuite les frais d’agence qui s’élèvent entre 3 et 10 % du prix de vente (soit ici entre 10 500 et 35 000 €). Dans ce cas de figure, le coût réel du projet oscillera donc, tous frais compris, autour de 400 000€…

Exemples de calcul de salaire requis pour un emprunt de 400 000 euros ⁽¹⁾

• Pour un emprunt de 400 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt de 3,49 % : les mensualités de crédit s’élèvent à 2 317 € par mois. Le salaire du ménage emprunteur doit donc être de (2317/35%) = 6 620€ mensuels minimum (et ne pas être grevé par le remboursement d’un autre crédit), pour voir sa demande de prêt acceptée.

• Pour un emprunt de 400 000 euros sur 25 ans, le taux d’intérêt affiché passe à 3,58% et les mensualités, à 2 019 € par mois. Le salaire du couple doit donc être de soit 5 768 € mensuels minimum, pour voir sa demande de prêt acceptée.       

Chaque projet immobilier et chaque profil d’emprunteur est unique ! Pour évaluer plus précisément votre capacité d’emprunt de 400 000 €, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de mensualités de crédit immobilier de la Centrale de Financement pour obtenir des résultats individualisés !

Emprunter 400 000€ : les leviers possibles

Vos salaires ne suffisent pas à emprunter 400 000€ ? Différents leviers peuvent encore être actionnés pour que tous les voyants passent au vert.

En premier lieu, n’oubliez pas que les salaires ne sont pas les seuls revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Peuvent s’ajouter les allocations familiales, les pensions alimentaires perçues, les primes, les revenus locatifs ou encore les revenus financiers de placements. Par ailleurs, vous pouvez aussi augmenter votre capacité d’emprunt en réduisant vos charges. Par exemple en soldant par anticipation un crédit auto-moto ou à la consommation.

Autre solution pouvant vous ouvrir la porte du crédit immobilier : l’apport. Cette somme disponible sans recourir à l’emprunt peut être constituée par de l’épargne accumulée au fil des ans, par la vente d’un autre bien immobilier ou encore par une donation familiale.

Sachez aussi que le prêt à taux zéro reste accessible à certains ménages primo-accédants. Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, le montant du PTZ peut atteindre jusqu’à 180 000 €.

Autre levier pouvant vous permettre d’accéder au crédit : la marge de manœuvre dont disposent actuellement les banques. Si le taux d’endettement est légèrement supérieur à 35%, la banque peut exceptionnellement accorder un prêt à certaines conditions, notamment lorsque le reste à vivre après emprunt est important.

Enfin, vous avez la possibilité de négocier votre assurance de prêt immobilier. Levier encore relativement méconnu des ménages en France, la délégation d’assurance vous permet de réduire le montant de votre prime d’assurance emprunteur pour un niveau de garantie équivalent voire supérieur à celui exigé par votre banque. Désormais, la délégation d’assurance est possible à tout moment, que ce soit au moment de la signature du prêt comme au fil de la vie du crédit. Et chaque dixième gagné sur le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) se traduit par des milliers d’euros d’économies sur la durée totale de votre emprunt !