Quel salaire faut-il pour emprunter 100 000 euros ?

Emprunter 100 000 euros : comment connaître le salaire nécessaire ?

Afin de monter un dossier de demande de financement solide, vous devez savoir estimer précisément à quel montant d’emprunt votre niveau de ressources vous permet d’accéder. En prenant en compte toutes vos mensualités de remboursement de crédits (crédit(s) déjà en cours et crédit que vous souhaitez obtenir, quelle que soit leur destination),  votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 35 % de vos revenus. Ce seuil, fixé par le HSCF (Haut conseil à la sécurité financière) depuis quelques années, vise notamment à protéger les ménages de situations de surendettement, et ne peut être dépassé par les banques que dans certains cas particuliers.

Concrètement, le taux d’endettement est calculé en divisant les charges de crédit du foyer (ainsi que ses éventuelles pensions alimentaires) par le total de ses revenus mensuels, le tout multiplié par 100.

Attention à bien prendre en compte la totalité de vos revenus nets (salaires et pensions alimentaires perçues, revenus locatifs ou allocations familiales), ainsi que la totalité de vos mensualités de remboursement de crédit (voiture, consommation, immobilier, crédit renouvelable, etc.).

Emprunter 100 000 euros sur 20 ans : quelles mensualités de remboursement ? Exemples de calcul

Thierry et Marie, tous deux salariés, veulent emprunter 100 000 euros pour financer l’achat d’un grand studio à Poitiers où leur fils habitera durant ses études. Ils sont propriétaires de leur résidence principale et ont totalement remboursé les échéances de ce premier crédit immobilier. Ils n’ont donc pas d’autres charges d’emprunt que les futures mensualités du crédit pour ce studio.

• Pour un emprunt sur 20 ans, au taux d’intérêt de 3,42 % ⁽²⁾, leurs mensualités de crédit s’élèvent à environ 576 € par mois. Par conséquent, pour respecter leur taux maximal d’endettement de 35 % et emprunter 100 000 € leur salaire global doit atteindre au moins 1 645 € mensuels.

• Pour un emprunt sur 15 ans, au taux d’intérêt de 3,32 % ⁽²⁾, leur mensualité de crédit passe à 707 € par mois. Dans ce cas, le revenu total du couple doit être au minimum de 2 020 € mensuels, pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35 %.

Crédit immobilier de 100 000 euros pour réaliser un investissement locatif : quelles spécificités en matière de calcul du pouvoir d’achat immobilier ?

Emprunter 100 000 € pour acheter un bien à mettre en location permet de bénéficier de revenus supplémentaires à court ou moyen terme, par exemple au moment de la retraite. Pour mener à bien ce projet, la première étape consiste, là encore, à étudier votre budget.

Les calculs de capacité d’emprunt pour un investissement locatif sont un peu spécifiques, puisqu’ils doivent intégrer vos futurs revenus locatifs nets. Ces derniers viennent donc ainsi renforcer votre pouvoir d’achat. Attention toutefois : premièrement, ces revenus locatifs prévisionnels doivent être évalués de façon réaliste (sur la base d’une étude du marché locatif dans la zone de localisation du bien) ; deuxièmement ils ne sont pas pris en compte à 100 % par les banques, mais généralement à hauteur de 70 % seulement (afin d’anticiper les éventuels risques d’impayés de loyers ou de vacance locative).

Le reste à vivre : une autre notion importante en matière d’accès au crédit immobilier

Si vous souhaitez emprunter 100 000 € ou plus, votre reste à vivre sera lui aussi étudié de très près, notamment si votre taux d’endettement est proche des 35 % maximum.

Concrètement, le reste à vivre est calculé en déduisant de vos revenus globaux toutes vos charges fixes courantes : énergie, eau, assurances (santé, habitation, voiture), pensions éventuelles et, évidemment, mensualités de tous vos crédits (crédits en cours et crédit que vous comptez souscrire).

Si votre reste à vivre est considéré comme insuffisant par votre banque, celle-ci pourra refuser votre demande de crédit immobilier malgré un taux d’endettement inférieur à 35 %, afin de parer à d’éventuelles difficultés budgétaires au cours du remboursement de votre prêt. 

En revanche, si votre taux d’endettement est légèrement supérieur à 35 %, mais que votre reste à vivre est très confortable, votre banque pourra éventuellement accepter de faire une entorse au seuil d’endettement du HSCF, et accepter de vous accorder votre crédit.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt pour un crédit de 100 000 € ?

Votre reste à vivre est insuffisant et/ou votre taux d’endettement est trop élevé pour emprunter 100 000  € ? Sachez que différents leviers peuvent néanmoins être actionnés afin que les voyants passent au vert.

Si les 100 000 € empruntés servent à acheter votre résidence principale, vous pouvez par exemple bénéficier, sous certaines conditions, du PTZ (prêt à taux zéro). Par ailleurs, certaines banques et mêmes certains promoteurs proposent parfois des prêts subventionnés à très faible taux d'intérêt, complémentaires à un prêt principal.

Autre astuce : solder vos crédits auto ou consommation en cours avant de formuler votre demande de prêt. Ainsi, vous augmenterez sensiblement votre capacité d’emprunt. Si vous remboursez déjà un crédit immobilier, pensez aussi à la solution de la renégociation de prêt. Objectif : trouver un accord sur un taux plus faible ou sur une durée d’emprunt plus longue afin de diminuer les mensualités du crédit. 

Enfin, un autre levier encore relativement méconnu des ménages français consiste à bien négocier leur assurance de prêt immobilier. Les évolutions récentes de la législation permettent en effet aujourd’hui de choisir en toute liberté son assureur (en respectant le niveau minimum de garanties d’assurance réclamé par leur banque), et de faire jouer la concurrence pour bénéficier d’économies parfois très importantes. Ainsi, sur les 15 ou sur les 20 ans d’un crédit immobilier de 100 000 €, pourrez alléger le coût de votre crédit de plusieurs milliers d’euros, et augmenter d’autant votre capacité d’emprunt.