Comment devient-on propriétaire ? Entre la phase de définition des critères, du budget, de la recherche et la remise des clés de votre nouveau logement, plusieurs mois s’écoulent durant lesquels votre projet immobilier se concrétise jour après jour. Comment procéder, étape par étape ?
Maison ou appartement, neuf ou ancien, superficie, emplacement… Avant de vous lancer dans la quête du bien idéal, définissez vos futurs besoins : transports, stationnement, commerces, école à proximité ? Possibilité d’agrandir ou de modifier le logement ?
> Quel sera votre apport personnel pour l’achat de votre futur logement ?
Les banques attendent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du coût de l’acquisition, qui permet aux acquéreurs de bénéficier de meilleures conditions d’emprunt.
Le saviez-vous ? Les prêts “aidés” peuvent être intégrés dans votre apport personnel : Prêt à taux zéro (PTZ), prêt conventionné (PC), prêt à l’accession sociale (PAS), prêt Action logement etc.
> Quels seront tous les frais associés à votre achat immobilier ? Taux d’intérêt, frais, assurance de prêt, frais de notaire, frais de courtier et/ou d’agence immobilière…
> Quel est le montant maximal que vous pourrez emprunter ? Sauf exception, votre taux d’endettement ne pourra pas excéder 35 %, sur une durée de remboursement maximal de 25 à 27 ans.
Bon à savoir : pour être certain de dénicher le meilleur prêt immobilier (taux attractif, bonnes conditions…), ne vous contentez pas d’aller voir votre banquier, voyez-en plusieurs. Vous pouvez également vous adresser à un courtier en financement, ce dernier se chargera de vous trouver la solution de financement la plus avantageuse pour vous.
Une fois vos critères et votre budget soigneusement définis, il est temps de passer à l’étape de la recherche. Pour trouver son bien idéal, le premier réflexe est souvent de passer par les sites de petites annonces, mais vous pouvez également confier cette tâche à un agent immobilier qui vous aidera à affiner vos critères ou votre secteur de recherche.
Faire appel à un agent immobilier est une excellente façon de mesurer la réalité du marché et de tester la faisabilité de votre projet. Un bon agent sera à même de vous prodiguer des informations et conseils utiles dans la recherche de votre bien immobilier, comme le montant de la taxe foncière ou des charges de copropriété, la vie de quartier, etc.
En plus de bénéficier de son expertise pendant les visites, il est également plus facile de négocier le prix de vente d’un bien avec l’aide d’un professionnel !
Cette étape n’est pas légalement obligatoire mais émettre une offre d’achat permet de vous positionner et faire formellement savoir au vendeur que vous êtes intéressé :
🡺 Offre au prix de vente : sauf exception, le vendeur ne peut la refuser si vous êtes le premier à vous positionner ;
🡺 Offre à un prix négocié : le vendeur peut la refuser, ou vous faire une contre-proposition.
Attention : Avant de faire une offre, renseignez-vous pour connaître les projets d’aménagement prévus aux alentours dans le cadre du PLU (Plan Local d’Urbanisme). En cas de copropriété, vérifiez si d’importants travaux sont à prévoir (ravalement, rénovation…).
Vous vous êtes entendu avec le vendeur ? Bravo ! Signer un avant-contrat permet de sceller votre accord avant l’acte de vente définitif.
> Promesse de vente : option d’achat exclusive consentie par le vendeur, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie à 10% du prix de vente.
ou
> Compromis de vente : accord entre acheteur et vendeur qui implique le règlement préalable d’une somme d’environ 5 à 10% du prix de vente.
Dans les deux cas :
vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, et les sommes versées doivent alors vous être restituées ;
vous pouvez insérer des conditions suspensives dans votre avant-contrat, qui devient nul si elles se réalisent. Par exemple : non-obtention de votre financement, découverte de vices cachés etc.
L’avant-contrat précise la durée dont vous disposez jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif : en général de 45 jours à quelques mois.
Ne perdez pas de temps pour finaliser votre financement et faire jouer la concurrence, afin d’obtenir un crédit au meilleur taux. En effet, anticiper vous permet de négocier plus sereinement les conditions de votre offre de prêt, voire de trouver un meilleur taux en démarchant plusieurs banques.
NB : une fois votre offre de prêt reçue, vous devez attendre l’expiration du délai de réflexion de 10 jours avant de la renvoyer signée à votre banque. Cette dernière débloquera alors les fonds auprès de votre notaire, qui vous convoquera pour signer l’acte de vente.
Pour accorder un crédit immobilier, les banques exigent toujours qu’il soit assuré. Pour cela vous pouvez :
Accepter l’assurance proposée par votre banque elle-même ;
Choisir de souscrire votre contrat chez un autre assureur, extérieur à votre banque : selon votre situation, son coût peut s’avérer bien plus compétitif que celui de votre banque.
Seule condition : le niveau de garantie de votre contrat doit être au moins équivalent à celui exigé par votre banque, selon le principe d’équivalence des garanties.
C’est le jour J :
Signature de l’acte de vente chez le notaire ;
L’acte de vente est un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Lors de ce dernier rendez-vous en présence du vendeur, vous devrez signer cet acte de vente pour devenir légalement propriétaire du bien.
Versement du montant de la vente (dépôt de garantie déduit), des frais de notaire et des éventuels frais d’agence ;
Remise des clés.
Bon à savoir : vous pouvez choisir votre notaire sur les conseils de vos proches ou en effectuant une recherche sur le site Notaires.fr. Chaque partie est libre de choisir son propre notaire, acquéreur comme vendeur. Et pas d’inquiétude : cela n’engendre aucun frais supplémentaire.
Après avoir versé la somme convenue au vendeur et réglé les frais de notaire, les clés du logement ainsi que les attestations de propriété, indispensables pour vos futures démarches administratives, vous seront remises. Le titre de propriété, quant à lui, vous sera transmis plus tard, une fois que le notaire aura enregistré votre acte de vente au service de la publicité foncière. Comptez entre six mois et un an pour l'obtention de votre titre officiel de propriété.
Dernière étape possible : vous regrettez le choix de votre assurance emprunteur, souscrite dans la précipitation ? Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais résilier votre assurance à tout moment, sans délai ni préavis, pendant toute la durée de votre crédit. Ce changement peut même conduire à des économies non négligeables sur le coût total de votre crédit, jusqu’à 23 000 € !
Cette possibilité est applicable depuis le 1er juin 2022 pour les offres de prêt signées à partir de cette date, et dès le 1er septembre 2022 pour les offres de prêt signées avant le 1er juin 2022.
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Les étapes d'un achat immobilier