Jeune, senior, investisseur, métier à risques… En matière d’assurance de prêt, chaque profil d’emprunteur a des besoins spécifiques liés notamment à son âge, sa situation familiale, son statut professionnel ou son projet immobilier. Les critères de choix comme les garanties essentielles varient donc d’un assuré à l’autre. Une protection complète et personnalisée, c’est le secret du bon dossier pour emprunter !
Pour protéger au mieux son premier investissement immobilier, le jeune emprunteur, souvent primo-accédant, a intérêt à opter pour une assurance la plus couvrante possible, incluant notamment :
Une garantie décès et PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie), la première étant la garantie minimale pour toute assurance de prêt, la seconde couvrant l’incapacité définitive à exercer toute activité professionnelle et à accomplir seul les actes courants de la vie ;
Une garantie IPT (Invalidité permanente totale), qui protège l’assuré en cas d’invalidité fonctionnelle et professionnelle définitive supérieure ou égale à 66 % ;
Une garantie ITT (Interruption temporaire de travail), qui correspond à l’incapacité complète d’exercer son métier (ou tout autre métier chez certains assureurs) pendant une certaine période.
Complète, cette triple couverture apporte sécurité et haut niveau de protection aux jeunes actifs acquéreurs. Grâce à la délégation d’assurance de prêt, qui permet de souscrire son contrat chez un assureur autre que celui proposé par la banque, ces derniers peuvent en outre réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie et ainsi préserver leur budget immobilier souvent limité. Attention néanmoins, la délégation de son contrat chez un assureur externe n’est possible que si les garanties sont au moins équivalentes à celles proposées par la banque.
Financièrement, l’acheteur senior dispose souvent d’un bon dossier pour emprunter (disponibilité d’un apport personnel, revenus réguliers, voire détention d’un patrimoine immobilier). Mais concernant l’assurance de prêt immobilier, ce profil est généralement moins favorisé, dans la mesure où les antécédents de santé, les risques de nouvelle maladie ainsi que de décès augmentent logiquement avec l’âge ; des risques que les assureurs compensent via des tarifs plus élevés et/ou via l’exclusion de certaines garanties.
Pour les seniors ou retraités souhaitant réaliser un investissement immobilier compétitif, l’enjeu est donc de parvenir à trouver une assurance de prêt économique, qui leur permette de respecter les garanties minimales exigées par la banque, tout en veillant à ne pas négliger l’essentiel en matière de protection emprunteur. Les plus de 60 ans doivent être particulièrement vigilants notamment en matière :
de limites d’âge des garanties décès, PTIA et invalidité (55 ans, 75 ans, départ à la retraite, etc.), lesquelles sont différentes selon les assureurs ;
d’exclusions de garanties, parfois incompatibles avec la pratique de certains hobbies (sports, voyages, etc.) ou trop préjudiciables en cas d’accident ou de maladie ;
de limites de remboursement du capital restant dû en cas de décès et de PTIA ;
de formalités médicales (questionnaire de santé, examens médicaux etc.), particulièrement importantes pour les seniors, et que certains assureurs facilitent et accompagnent.
Les difficultés que peuvent rencontrer les emprunteurs seniors concernent aussi les moins de 60 ans lorsqu'ils ont souffert d’antécédents de santé.
Policiers, pompiers, militaires ou encore guides de haute montagne… Autant de professions particulièrement exposées aux risques d’accident qui, là encore, participent à restreindre leurs possibilités d’accès à l’assurance de prêt immobilier. Leur profil d’emprunteur exige le plus souvent des offres d’assurance sur-mesure, qui affichent un niveau de protection adapté à ces conditions de travail difficiles.
Mais d’autres profils de métiers, tels que ceux du BTP, du service à la personne, de la santé ou encore de la logistique, conduisent souvent aussi à la souscription de contrats d’assurance emprunteur ajustés à des facteurs de risques professionnels très spécifiques (mouvements répétés, postures pénibles, port de charge, chute…). Qu’ils soient salariés ou travailleurs indépendants, certaines conditions sont essentielles pour leur protection optimale :
La couverture des affections dorsales, auxquelles sont sujets les professionnels exposés aux troubles musculo-squelettiques, laquelle n’est pas prévue par certaines assurances ou l’est seulement en cas d’hospitalisation ou d’opération ;
La durée des délais de carence et des délais de franchise, auxquels les travailleurs indépendants, dont le régime social est peu protecteur, doivent être particulièrement vigilants ;
L’évaluation de l’invalidité au regard de la profession exercée, et non pas au regard des possibilités de reconversion professionnelle qui ne garantit pas la couverture des assurés en mesure d’exercer un autre métier que le leur.
Lorsqu'un emprunt est contracté par deux co-emprunteurs ou plus, l’assurance de prêt les protège mutuellement en cas de sinistre vis-à-vis de l’un d’eux (décès, invalidité, incapacité). La répartition des garanties doit donc tenir compte du profil d’emprunteur de chacun, ce que permettent les contrats personnalisés.
Les banques exigent que la quotité d’assurance, c’est-à-dire la part du capital à assurer pour que son remboursement soit couvert en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur, soit au moins égale à 100 %. Dans le cas des co-emprunteurs, elle peut être répartie en fonction de la situation et des capacités de chacun :
des quotités identiques en cas de revenus équivalents (50-50 pour un achat immobilier en couple, par exemple) ;
des quotités ajustées en cas de revenus inégaux (60-40, 70-30, etc.) ;
une quotité très couvrante de 100 % par emprunteur (200% au total), quand les ressources de chacun permettent cette option optimale (qui prévoit le remboursement intégral du crédit restant dû en cas de sinistre).
La SCI, ou société civile immobilière, permet à des associés d’acquérir ensemble un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). S’ils doivent emprunter pour le faire, deux options s’offrent à eux :
le prêt personnel, dans ce cas la SCI encaisse les loyers tandis que les associés remboursent l’emprunt, et doivent donc s’assurer personnellement au même titre que n’importe quel prêt immobilier ;
l’emprunt contracté par la SCI en tant que personne morale, qui le rembourse sur ses fonds propres, auquel cas les banques peuvent demander aux associés de souscrire tout de même une assurance, en qualité de caution, couvrant au moins le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie.
Dans ce deuxième cas, la quotité minimale d’assurance de prêt à atteindre est fixée à 100 % quel que soit le nombre d’associés. Ces derniers pourront alors opter pour une quotité de 100 % en tout, calculée au prorata de leurs nombres de parts dans la société, ou pour une quotité de 100 % chacun, plus onéreuse mais plus couvrante.
Quid du bon dossier pour emprunter dans le cas d’un investissement locatif ? Lorsque l’emprunt immobilier finance ce type de projet, la banque est souvent moins exigeante en matière d’assurance de prêt puisqu'elle considère que les loyers vont, au moins partiellement, permettre de rembourser les mensualités. Les garanties décès et invalidité suffisent alors le plus souvent.
Bon à savoir : les primes d’assurance de prêt garantissant un emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la location du bien immobilier concerné.
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