Comment fonctionne l’hypothèque sur un appartement ?

Achat d’un appartement avec hypothèque : définition

L’hypothèque fait partie des garanties qui sont très souvent exigées par les banques en contrepartie de l’octroi d’un crédit immobilier. Il s’agit d’une sûreté dite « réelle » : l’emprunteur met son appartement en garantie du remboursement du prêt, au profit de la banque. En conséquence, si l’emprunteur ne peut plus honorer ses échéances de remboursement, la banque a le droit de faire saisir le bien et de le mettre en vente afin de récupérer le capital prêté. 

Comment hypothéquer son appartement ?

Vous devez consentir une hypothèque sur un appartement que vous souhaitez acquérir ? Une fois toutes les opérations de vérification préalables achevées et votre dossier de demande de prêt immobilier hypothécaire accepté, vous devez ensuite signer un acte authentique chez le notaire. Ce dernier se chargera alors de réaliser les formalités d’hypothèque telles que son inscription et sa publication au service de la publicité foncière.

Comment mettre fin à l’hypothèque d’un appartement ?

L’hypothèque d’un appartement est prise jusqu’au remboursement complet du crédit garanti. Et elle continue d’être inscrite aux services de la publicité foncière encore un an après le remboursement total. A l’issue de cette année, elle disparaît automatiquement, sans formalité et sans frais.

En revanche, si le crédit immobilier est remboursé par anticipation, il est possible de demander une mainlevée d'hypothèque chez le notaire : le bien n’est alors plus inscrit aux services de publicité foncière, et peut par exemple être de nouveau mis en garantie dans le cadre d’un autre crédit.

Peut-on vendre un appartement hypothéqué ?

En pratique, le fait d’avoir consenti une hypothèque sur un appartement ne bloque pas la revente du bien immobilier avant la fin du crédit. Même hypothéqué, le bien peut donc être mis en vente, dès lors que la banque donne son accord (ce qu’elle fait toujours généralement, dès lors que le prix de vente couvre au moins le crédit restant à rembourser).

Par ailleurs, l’hypothèque sur un appartement n’allonge pas ses délais de vente. L’acquéreur potentiel n’a même pas à être informé de la situation du bien et le compromis de vente n’a pas à mentionner l’existence d’une hypothèque.

Au moment de la vente, le notaire se charge de contacter la banque bénéficiaire de l’hypothèque pour décompter précisément les sommes encore dues par l’emprunteur ; le notaire remboursera directement la banque sur les fonds issus de la vente et versera la différence au vendeur (déduction faite des frais de levée d’hypothèque).

Quelles autres solutions que l’hypothèque pour financer un appartement ?

Dans le cadre de l’achat d’un appartement, l’hypothèque dite “conventionnelle” (c’est-à-dire issue d’un commun accord entre la banque et l’emprunteur) n’est pas la seule garantie envisageable.

L’autre solution très répandue en France est celle de la caution bancaire (une sûreté personnelle) accordée  par une société affiliée à la banque ou par le Crédit Logement. Dans ce cas, en cas de défaut de paiement, c’est l’organisme caution qui prendra le relais et remboursera les mensualités à la place de l’emprunteur défaillant. Des solutions amiables, telles que l’échelonnement des dettes, seront ensuite mises en place afin d’éviter dans la mesure du possible la mise en vente du bien.

Autre garantie possible : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement appelée “privilège du prêteur de deniers” ou  PPD).  Semblable à l’hypothèque conventionnelle dans son fonctionnement, mais moins coûteuse, cette garantie ne concerne toutefois que l’achat de biens immobiliers anciens ou de terrains : elle ne peut donc pas être mise en place en cas de vente en VEFA ou d’achat de maison neuve.