En matière de prêt immobilier, l’hypothèque correspond à une des garanties possibles pour l’achat d’un bien. On parle aussi de sûreté réelle immobilière.
Dans le cadre d’un crédit immobilier, il est possible de fournir une garantie à la banque prêteuse sous la forme d’une sûreté réelle immobilière. On parle également d’hypothèque, une sûreté réelle immobilière qui donne le droit à votre créancier de saisir votre bien en cas de défaillance. Qu’est-ce qu’une hypothèque ? Quelles sont les conditions de cette garantie ? Et enfin, quelles sont les alternatives à un prêt avec hypothèque ?
La garantie hypothèque ou caution hypothécaire désigne un acte notarié par le biais duquel un emprunteur s’engage à remettre un bien immeuble à son débiteur en cas de défaillance.
En d’autres termes, ce dispositif permet de mettre en garantie un bien immobilier pour couvrir le potentiel risque de dette ou d’emprunt auprès d’un établissement de crédit.
En cas de non-remboursement de votre prêt, la banque peut donc saisir le bien et le mettre en vente aux enchères afin de régler le capital restant dû.
Puisqu’il s’agit d’une sûreté réelle, la caution hypothécaire est la garantie la plus sûre pour les banques. En effet, la vente du bien hypothéqué permet de récupérer rapidement le montant restant à rembourser.
Parce que la garantie hypothèque prend la forme d’un acte notarié, une hypothèque n’a aucune valeur juridique en l’absence d’un notaire.
En effet, ce dernier rédige l’acte de garantie qui stipule que l’emprunteur consent à mettre son bien en garantie à l’établissement prêteur en échange de l’octroi d’un prêt.
Une fois l’acte rédigé et signé, le notaire inscrit l'hypothèque au registre de la publicité foncière de la région où est localisé le bien immeuble hypothéqué.
Le plus souvent, l’hypothèque concerne le crédit immobilier. On parle alors de prêt immobilier hypothécaire ou de prêt immobilier avec hypothèque.
Toutefois, l’emprunteur peut aussi demander à ce que l’hypothèque soit une hypothèque rechargeable, c'est-à -dire qu’elle puisse aussi couvrir un prêt à la consommation.
De fait, l’hypothèque est réutilisable durant la durée de remboursement du crédit immobilier pour garantir d’autres prêts, dans la limite du montant initial de l’hypothèque (prêts à la consommation, crédits immobiliers, crédits consentis à des professionnels.)
La levée d’hypothèque ou mainlevée d'hypothèque est un acte juridique consistant à mettre fin à une garantie hypothécaire. Bien entendu, l’hypothèque est automatiquement levée une fois que vous avez terminé de rembourser vos échéances.
Néanmoins, il est possible d’y avoir recours de manière anticipée dans certaines situations :
Vous vendez votre logement : l’hypothèque est levée et le fruit de la vente vous sert à rembourser le capital restant dû à la banque.
Vous procédez à un rachat de crédits : le capital restant dû est soldé, l’hypothèque est levée et vous vous engagez sur un nouveau crédit avec une nouvelle garantie auprès d’un nouvel établissement financier.
Dans les deux cas, vous devez vous acquitter des frais de mainlevée auprès du notaire ayant officialisé le cautionnement initial.
Autrement, la mainlevée d’hypothèque intervient 1 an après la fin de remboursement de votre emprunt et ne nécessite aucune intervention de votre part ni frais spécifiques.
Le coût d’une garantie hypothèque est plutôt élevé et représente près de 1,5% du montant total d’un crédit immobilier. Aussi, les frais d’hypothèque ou frais de sûreté réelle, additionnés aux frais de notaire englobent les coûts suivants :
Les émoluments TTC du notaire : la rémunération du notaire est fixée par décret proportionnellement au montant du prêt immobilier. Une TVA de 20% s’applique. ;
La taxe de publicité foncière : il s’agit de rembourser les frais d'enregistrement d’hypothèque ;
La contribution de sécurité immobilière : son montant représente 0,1 % du coût total de l'emprunt ;
Les émoluments de formalités et débours : ce montant est variable et constitue une avance pour le notaire afin de faire l’acquisition des pièces et documents administratifs
Les frais de mainlevée représentent entre 0,3% et 0,6% de cette somme et comportent :
Les honoraires ou émoluments du notaire, calculés au forfait depuis le 1er Janvier 2021 : 270€ (150€ de taux fixe + 120€ environ pour les formalités);
Les droits d’enregistrement au Trésor Public : 25€ ;
La TVA applicable sur les frais notariés : 30€ ;
La contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription : 0,06% du montant du prêt initial ;
Les frais de débours : 175 € (dont 45€ environ de frais annexes et 130€ de frais pour l’établissement prêteur) ;
La TVA sur les formalités : 24 €.
L’hypothèque n’est pas la seule garantie possible pour assurer le remboursement de son prêt. On distingue également deux autres types de cautions :
Le Privilège du prêteur de deniers (PPD) : cette caution garantit au créancier d'être prioritaire dans l’hypothèse où le bien immobilier doit être saisi et vendu. Dans ce cas, le titulaire du privilège est indemnisé en priorité.
Le Cautionnement : il s’agit d’un contrat par le biais duquel une personne morale ou physique s’engage à rembourser l’établissement prêteur en lieu et place de l’emprunteur si ce dernier ne peut remplir ses obligations.
L’obtention d’un crédit immobilier avec caution hypothécaire ne vous dispense pas de devoir souscrire une assurance emprunteur.
A la différence de l’assurance de prêt, l’hypothèque ne vous couvre pas face aux aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et ne protège que la banque de vos potentiels défauts de paiement.
Il est donc indispensable de souscrire à une assurance de crédit avec un prêt hypothécaire.
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